Обзор изменений по управлению МКД

Коллеги из Телеграм-канала ЖКХ опубликовали подробный обзор основных изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 13 сентября 2018 г. №1090 по вопросам управления многоквартирными домами.

Обзор будет особенно полезен специалистам управляющих компаний, а также собственникам жилья целесообразно изучить как минимум раздел грубых нарушений лицензионных условий и ответственности за них.

Изменения в Положении о государственном жилищном надзоре:

Конкретизировали предмет проверок, которые проводят органы государственного жилищного надзора. Он теперь включает среди прочего соблюдение обязательных требований:

• к обоснованности размера платы за содержание жилого помещения для собственников, которые не приняли решение о выборе способа управления домом или решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения,
• к соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы;
• к порядку размещения информации в ГИС ЖКХ;
• требований Правил содержания общего имущества и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения (постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491), Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354).

Изменения в Правилах содержания общего имущества:

Раньше в состав иных документов, связанных с управлением домом, включались списки собственников и нанимателей помещений, а также лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников).

Теперь это положение сократили до реестра собственников, предусмотренного ч. 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ, а также списка лиц, использующих общее имущество на основании договоров по решению общего собрания.

Раньше лица, обслуживающие общедомовое имущество, должны были принимать, хранить и передавать только техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Теперь кроме документов надо хранить ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

Изменения в Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами:

• Стандарты управления домами также дополнились обязанностью хранить ключи, электронные коды доступа к оборудованию, иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома. Также управляющая компания должна восстанавливать их в случае отсутствия и передавать их новой компании вместе с технической и иной документацией (при смене УК, прекращении действия лицензии или ее аннулировании).
• Исключили обязанность собирать, обновлять и хранить информацию о нанимателях помещений.
• Дополнили, что организация оказания услуг / работ по содержанию дома, осуществление расчетов за них включают в себя также также заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, и осуществление расчетов за них.

Изменения в Положении о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами:

Теперь к лицензионным требованиям относится также:

• ведение реестра собственников,
• соблюдение обязанности приступить к исполнению договора управления с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта в связи с заключением договора управления,
• соблюдение ч. 6 ст. 198 Жилищного кодекса РФ (исключение сведений о доме из реестра лицензий является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом, за исключением случаев, предусмотренных ч.3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ).

Определено, что относится к грубым нарушениям лицензионных требований:

1⃣ нарушение лицензионного требования – «оказание всех услуг / работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества, предоставление коммунальных услуг, качество которых должно соответствовать требованиям правил предоставления, приостановки и ограничения коммунальных услуг, или в случае заключения собственниками прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями — обеспечение готовности инженерных систем», если оно:

• повлекло причинение вреда жизни или тяжкого вреда здоровью граждан, которое подтверждено вступившим в законную силу решением суда;
• заключалось в непроведении испытаний на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения в домах;
• выразилось в незаключении в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления домом договоров о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту лифтов, подъемных платформ для инвалидов, за исключением случая выполнения таких работ управляющими организациями самостоятельно.

2⃣ нарушение обязанностей по договору управления домом:

• в части незаключения в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
• в части наличия у управляющей организации признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, независимо от факта последующей оплаты этой задолженности лицензиатом;
• в части отказа от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов, ключей, электронных кодов доступа, иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации дома и управления им, либо уклонение от их передачи, либо нарушение порядка и сроков передачи.
• в части нарушения требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания.

3⃣ непрекращение управляющей компанией деятельности по управлению домом в течение 3 дней со дня исключения сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ:

1. до возникновения обязательств по управлению домом у новой управляющей организации;
2. до возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с ТСЖ или кооперативом;
3. до возникновения обязательств по договорам оказания коммунальных услуг и выполнения работ по содержанию и текущему ремонту при выборе непосредственного управления в доме;
4. до государственной регистрации ТСЖ или кооператива.

Теперь при повторном совершении лицензиатом грубых нарушений лицензионных требований в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания за грубое нарушение лицензионных требований, из реестра лицензий субъекта РФ подлежат исключению сведения:

• обо всех многоквартирных домах, которыми управляет компания – в случаях таких нарушений:

❗️ незаключения в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления домом договоров о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту лифтов, подъемных платформ для инвалидов.

❗️ отказа от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов, ключей, электронных кодов доступа, иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации дома и управления им, либо уклонение от их передачи, либо нарушение порядка и сроков передачи

❗️ непрекращения лицензиатом деятельности по управлению многоквартирным домом в течение 3 дней со дня исключения сведений о таком доме из реестра лицензий субъекта РФ, за исключением случаев, предусмотренных ч.3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ.

• о многоквартирном доме или домах, в отношении которых совершены такие нарушения (во всех остальных случаях).

Еще немного изменений:

Еще в марте было установлено, что управляющая организация «обязана обеспечить взаимодействие» с жителями. Для этого предусматривалось, что представительство управляющей организации должно располагаться в пределах муниципального образования, в котором располагаются управляемые дома.

Теперь дополнено, что не просто в пределах муниципального образования, а «в пешей доступности от домов. При этом под пешей доступностью понимается расстояние не более 3 километров, преодолеваемое пешком».

Редакция Энергоатлас.ру обращает внимание читателей, что своевременное проведение комплексного энергетического обследования многоквартирного дома гарантирует жильцам всесторонний качественный анализ источников нерациональных потерь – ресурсных и финансовых, а также разработку мер и рекомендаций по их устранению: с обязательным указанием сроков, затрат и очередности их реализации.

Энергоаудиторы, члены СРО Ассоциация «Союз «Энергоэффективность» (СРО 19) проводят энергетические обследования МКД с составлением энергетического паспорта и отчёта, а также рассчитывают класс энергоэффективности МКД