Новые лицензионные требования УК – мнение экспертов и практиков

Главный редактор
By Главный редактор Сентябрь 22, 2018 18:17

Новые лицензионные требования УК – мнение экспертов и практиков

Правительство РФ утвердило постановление от 13 сентября 2018 года №1090 , которое определяет, что считается грубыми нарушениями лицензионных условий управляющей компанией. Документ вносит некоторые заметные изменения.

Приводим обзор документа и комментарии профессионалов рынка.

Автор телеграм-канала Варвара Сергевна Плющ приводит историческую справку, как эволюционировал лицензионный контроль.

2014 год: Минстрой пишет закон № 255-ФЗ, которым вносит изменения в Жилищный кодекс и Закон о лицензировании: с мая 2015 года деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию. В тот момент Минстрой осознанно принимает решение не формировать перечень грубых нарушений, исходя из того, что любое нарушение лицензионных требований может привести к последствиям, позволяющим оценить это нарушение как грубое (это общее правило закона лицензировании № 99-ФЗ: нарушение может быть отнесено к грубым, если оно повлекло причинение вреда жизни или здоровью граждан). Именно поэтому за нарушение лицензионных требований устанавливаются высокие штрафы.

2015: реализуется написанная норма – 13% УК не проходят базовые требования, остальные начинают работать.

2016: первый год лицензирования показывает хорошие для Минстроя результаты – граждане по соц. опросам отмечают улучшение качества. Начинаются робкие разговоры о том, что нужно разделить нарушения на грубые и остальные и снизить ответственность за негрубые нарушения (как любят повторять в Минстрое, не надо штрафовать на 250 тысяч за перегоревшую лампочку).

2017: Минстрой даёт больше полномочий по лицензионному контролю для ГЖИ. Размер штрафов сохраняется на высоком уровне, становится проще изъять дом из реестра лицензий (до этого требовалось решение суда, теперь – решение инспекции).

2018: Минстрой формирует перечень грубых нарушений. В КоАП разрабатываются соответствующие поправки.

На данный момент ответственность за негрубые нарушения сохранилась на прежнем уровне, и мы получили ужесточение требований в виде перечня грубых нарушений. Не выглядит как реализация тренда на либерализацию контроля.

Итак, что теперь относится к грубым нарушениям лицензионных требований:

  • Любое нарушение, которое повлекло причинение вреда жизни или тяжкого вреда здоровью. Тяжесть устанавливают правоохранительные органы либо суд.
  • «Непроведение» гидравлических испытаний, промывки и регулировки систем отопления и ГВС. Дьявол, как говорится, в деталях: при наличии конфликта с РСО теперь на промывках можно разорить любую УК;
  • Нонсенс. «Незаключение» в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления договоров на обслуживание ВДГО и ВКГО (!!!), на обслуживание лифтов. Несмотря на то, что в этом пункте содержится ссылка на постановление 410 о мерах по безопасности использования внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, сам документ авторы лицензионных требований, очевидно, читали невнимательно. Потому что все знают, что обязанность заключить договор на обслуживание ВКГО лежит на собственнике. Странно вменять это в требование управляющей организации. Кроме того, не понятно, что делать с разногласиями, которые могут возникнуть при подписании договора на ВДГО, и раньше это было нормально. А теперь неочевидно.
  • «Незаключение» (отвратительные, кстати, с точки зрения чистоты речи слова) в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с РСО на приобретение коммунальных ресурсов на СОИ. Тот же вопрос: что делать с разногласиями.
  • Наличие признанной УК или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед РСО в две среднемесячные величины обязательств по оплате, независимо от факта последующей оплаты задолженности.

Вред, который повлечёт для всей отрасли это требование:

– не будет подписано ни одно соглашение о реструктуризации задолженности (потому что ты должен подписать – то есть признать – некую задолженность);

– УК-отморозок в этой ситуации не заинтересована погашать долг: проще обанкротиться, по «временному управлению» (забыли про этот подарок под ёлочку-2019?) завести дома на времянку, собрать денег, снова обанкротиться, завести дома на новую времянку, и так можно делать бесконечно долго, пока не затошнит, а кого у нас тошнит от лёгких денег?

– нормальная УК в этой ситуации беспомощна в конкуренции с «двухпериодными» УК-отморозками: понимая, что не надо отдавать РСО долги, «двухпериодки» могут голосовать себе фонд, обещая полный «фарш» почти даром: во-первых, они могут даже что-то небольшое на одном доме показать (денег-то в обороте больше), во-вторых, потом можно не исполнять – придёт новая времянка. Это не фантазия, это реальность одного крупного города в ЦФО.

– совершенно не ясно, что делать с кассовыми разрывами при начислениях за тепло населению по 1/12 (равными долями в течение года). УК должна будет отдать те деньги, которые не собрала, что в общем-то противоречит не только здравому смыслу, но и некоторым актам правительства.

– совершенно неясно, что делать, если долг накопился, например, из-за некачественной работы расчётного центра, который несколько месяцев просаживал начисления, выставлял платёжки с опозданием и т.д.

Предъявлять расчётному центру упущенную выгоду в случае исключения домов из реестра? Смешно, потому что домов этим не вернуть, да и как посчитать, за какой период упущена выгода? Договоры управления, как правило, подписываются на год с автоматической пролонгацией. Рынок будет сломан. А кейс с плохо работающим навязанным РЦ, кстати, тоже из текущей реальности.

– совершенно не берётся в расчёт, были ли попытки РСО перейти на прямые договоры. А ведь это важно. Коллеги из РСО на экспертных обсуждениях проекта говорили о том, что это лицензионное требование поможет им стимулировать УК переходить на прямые договоры. Но другие РСО, которые не ходят на экспертные обсуждения и которых гораздо больше, прямо в глаза смеются над этим и говорят, что им удобнее работать с населением через УК. Поэтому, конечно, прежде чем говорить о грубости нарушения, необходимо было достоверно установить – имел ли место факт препятствования со стороны УК переходу на прямые договоры?

  • Отказ или уклонение от передачи (заметьте, в данном случае не «непередача») технической документации, ключей от помещений общего имущества, кодов доступа к оборудованию и т.д. В стране уже пять лет отсутствует технический учёт, и внести изменения в техническую документацию или восстановить паспорт в некоторых субъектах просто невозможно.
  • «Непрекращение» управления домом, если сведения исключены из реестра лицензий. Без каких либо уточнений о сроках и обстоятельствах «самоуправства». В реальности велика вероятность следующего: конкурент рисует протокол на твой дом и сам – в нарушение ЖК, конечно, но ответственности-то за это нет – приносит его в ГЖИ (по ЖК собственники должны отдать протокол действующей УК, а уже она должна отнести его в ГЖИ). Т.к. о протоколе никто не знает, его никто не оспаривает, не несёт заявления о проведении проверок и т.п. ГЖИ проверяет протокол и вносит изменения в реестр прямо с текущего момента. Письмо об этом направляется тебе Почтой России. В это утро ты просыпаешься грубым нарушителем лицензионных требований. Это тоже реальный кейс.
  • Нарушение требований к работе аварийно-диспетчерской службы.

Ещё раз, прямым текстом:

  1. собственники отказались исполнять свою обязанность и подписывать договор на ВКГО – у УК из реестра изъяли все дома, лицензия аннулируется;
  2. УК не восстановила потерянную задолго до неё техническую документацию, потому что Минстрой и ГосДума не приняли порядок технического учёта – у УК из реестра изъяли все дома, лицензия аннулируется;
  3. УК не получила уведомление ГЖИ об обновлении реестра – тот же печальный финал.

 

Алексей Макрушин, исполнительный директор Ассоциации “ЖКХ и городская среда”, чьи публикации можно найти в канале жкхинфо,   считает, есть шанс за счет жестких норм решить проблему неплатежей УК, ради этого все и затевалось, а промывки сетей появились “в довесок”.

Вопрос в том, не умертвит ли это нормальные УК, и поможет ли это бороться с УК-однодневками? Например, прошлый эксперимент в виде 307-ФЗ по ужесточению платежной дисциплины «неотключаемых» потребителей (те же водоканалы, например) не дал видимого результата.  Хотелось бы, чтобы здесь было иначе, появляется шанс выдавить УК с административным ресурсом либо в белую, либо в черную зону.

Дальше можно провести борьбу с УК-клонами, требовать от них банковской гарантии и пр.

Но все же понимают, что причина неплатежей не в заведомой недобросовестности УК, а в регулировании платы за содержание общих помещений и в ограничении размера ОДН. Из-за этого формируются дыры в их бюджетах, а дальше хоть гарантию вводи, хоть лицензию отбирай, денег-то нет.

Решение проблемы надо искать не только в регулировании, но и в технологиях. Например, вводить систему прямых платежей, расщепление платежей УК за ОДН через эскроу-счета, с прямым перечислением средств РСО, даже тогда, когда нет прямых договоров. Проблему ОДН все равно решать придется, но современные банковские технологии определенно дадут более прямой и мощный эффект, чем усиление репрессивного государственного аппарата, основной результат которого – уход с рынка независимых компаний и срастание УК с адмресурсом.

Открыть постановление

 

Больше оперативных новостей   в Телеграм-канале energoatlas

Новости о технологических изменениях и цифровизации – в телеграм-канале  Остров Шрёдингера

Присоединяйтесь к ЕА
на Facebook

Главный редактор
By Главный редактор Сентябрь 22, 2018 18:17
Добавить комментарий

Нет комментариев

Нет Комментариев!

Вы можете быть первым, кто прокомментирует эту статью.

Написать комментарий
Просмотреть комментарии

Добавить комментарий

Ваш E-mail адрес не будет опубликован.
Обязательные к заполнению поля помечены*

*

code

Избранное в Telegram